房企虚增土地成本8762万偷税2873万，因税收违法行为超5年不予行政处罚

国家税务总局海南省税务局第一稽查局公告（琼税一稽告[2021]54号）

来源：国家税务总局海南省税务局第一稽查局 发布日期：2021-05-12

国家税务总局海南省税务局第一稽查局公告

琼税一稽告〔2021〕54号

海口兴琼房地产开发有限公司(纳税人识别号：460100620061269):

因你公司不在税务登记地址经营且无法联系你公司相关人员，涉税文书采用其他方式无法送达，根据《中华人民共和国税收征收管理法实施细则》第一百零六条规定，税务处理决定书》（琼税一稽处〔2021〕10号）和《不予税务行政处罚决定书》（琼税一稽不罚〔2021〕1号）公告送达，主要内容如下：。

我局依法对你公司1997年03月19日至2019年12月31日期间的涉税情况进行了检查，违法事实及处理决定如下：   

一、违法事实

（一）土地增值税

你公司1998年12月11日与琼山市规划土地管理局签订《国有土地使用权出让合同（宗地出让合同）》，取得谭文风圮水库西侧的宗地，土地面积1,299,634.00平方米，出让金为每平方米3.81元，合同总额为4,951,605.54元。

你公司在2007年9月7日将上述土地全部转让给海南骏信实业有限公司，三宗土地面积共1,299,634.67平方米，转让价格为为每平方米45元, 共取得土地使用权转让收入58,483,559.00元。

你公司2007年9月25日通过提供虚假的琼山府函〔2000〕174号文件给海口税务局申报办理土地转让过户手续，进行虚假纳税申报，虚增土地成本87,620,000.00元。

根据《中华人民共和国土地增值税暂行条例》第二条“转让国有土地使用权、地上的建筑物及其附着物(以下简称转让房地产)并取得收入的单位和个人，为土地增值税的纳税义务人（以下简称纳税人）应当依照本条例缴纳土地增值税。”、第三条“土地增值税按照纳税人转让房地产所取得的增值额和本条例第七条规定的税率计算征收。”、第四条“纳税人转让房地产所取得的收入减除本条例第六条规定扣除项目金额后的余额，为增值额。”、第六条第一项及第四项“计算增值额的扣除项目:(一)取得土地使用权所支付的金额；(四)与转让房地产有关的税金；”、第七条第四项“土地增值税实行四级超率累进税率:增值额超过扣除项目金额200%的部分，税率为60%。”，《中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则》第十条第二款第四项“计算土地增值税税额，可按增值额乘以适用的税率减去扣除项目金额乘以速算扣除系数的简便方法计算，(四)增值额超过扣除项目金额200% 的，土地增值税税额=增值额×60%-扣除项目金额×35% ” 的规定：

1.该公司转让〔琼山籍国用（2001）字第21-0084号〕地块，转让土地使用权面积217,995.00平方米，取得土地使用权转让金9,809,775.00元，支付土地使用权出让金830,560.00元，缴纳与转让土地有关的营业税490,488.75元，城建税及教育费附加49,048.88元，土地扣除金额合计1,370,097.63元，增值额8,439,677.38元，增值率为615.99 %，适用增值税税率60%，速算扣除系数35%，应缴纳土地增值税税额4,584,272.26元，已缴0元，少缴土地增值税4,584,272.26元。

2.你公司转让〔琼山籍国用（2001）字第23-0001号〕地块，转让土地使用权面积266,915.93平方米，取得土地使用权转让金12,011,216.00元，支付土地使用权出让金1,016,949.00元，缴纳与转让土地有关的营业税600,560.80元，城建税及教育费附加60,056.08元，土地扣除金额合计1,677,565.88元，增值额10,333,650.12元，增值率为615.99 %，适用增值税税率60%，速算扣除系数35%，应缴纳土地增值税税额5,613,042.01元，已缴0元，少缴土地增值税5,613,042.01元。

3.你公司转让〔琼山籍国用（2001）字第21-0083号〕地块，转让土地使用权面积814,723.74平方米，取得土地使用权转让金36,662,568.00元，支付土地使用权出让金3,104,097.00元，缴纳与转让土地有关的营业税1,833,128.40元，城建税及教育费附加183,312.84元，土地扣除金额合计5,120,538.24元，增值额31,542,029.76元，增值率为615.99 %，适用增值税税率60%，速算扣除系数35%，应缴纳土地增值税税额17,133,029.47元，已缴0元，少缴土地增值税17,133,029.47元。

根据《中华人民共和国税收征收管理法》第六十三条第一款的规定：你公司通过虚假纳税申报，导致少交土地增值税合计27,330,343.74元，是偷税行为。

（二）企业所得税

你公司2007年9月7日签订合同，将上述土地全部转让给海南骏信实业有限公司，共取得土地使用权转让收入58,483,559.00元。你公司通过提供虚假的琼山府函〔2000〕174号文件给海口税务局申报办理土地转让过户手续，进行虚假纳税申报，虚增土地成本87,620,000.00元。

根据《中华人民共和国企业所得税法》第一条、第六条“企业以货币形式和非货币形式从各种来源取得的收入，为收入总额”、《中华人民共和国企业所得税暂行条例》（国务院令第137号）第八条第二款“对下列纳税人，实行税收优惠政策：（二）法律、行政法规和国务院有关规定给予减税或者免税的企业，依照规定执行。”，《国务院关于鼓励投资开发海南岛的规定》（国发〔1988〕26号）第十二条“在海南岛举办的企业（国家银行和保险公司除外），从事生产、经营所得和其他所得，均按15%的税率征收企业所得税”，《国家税务总局关于印发<核定征收企业所得税暂行办法>的通知》（国税发〔2000〕38号）第二条第二款“纳税人具有下列情形之一的，应采取核定征收方式征收企业所得税：只能准确核算收入总额，或收入总额能够查实，但其成本费用支出不能准确核算的；”、《海南省地方税务局转发国家税务总局关于印发核定征收企业所得税暂行办法的通知》（琼地税发〔2000〕199号）第二条“……采取核定应税所得率征收办法征收企业所得税的，其应税所得率应按下表现定的标准执行……建筑安装业、房地产开发业16%”规定，由于不能准确核算你公司的其所得税成本，按规定对你公司企业所得税进行核定征收。你公司经营范围为房地产开发经营，你公司所属建筑安装业、房地产开发业应税所得率16%，企业所得税税率15%。

你公司2007年转让三块土地取得收入合计58,483,559.00元，应纳企业所得税1,403,605.42元，已缴纳企业所得税0元，少缴企业所得税1,403,605.42元。（注：58,483,559.00*16%*15%）

根据《中华人民共和国税收征收管理法》第六十三条第一款的规定：你公司通过虚假纳税申报，造成少缴企业所得税1,403,605.42元，是偷税行为。

 二、处理决定

 （一）根据《中华人民共和国税收征收管理法》第六十三条第一款、第五十二条第三款之规定：

 依法追缴你公司少缴土地增值税合计27,330,343.74元、企业所得税1,403,605.42元，合计28,733,949.16元。

 （二）根据《中华人民共和国税收征收管理法》第三十二条：“纳税人未按照规定期限缴纳税款的，扣缴义务人未按照规定期限解缴税款的，税务机关除责令限期缴纳外，从滞纳税款之日起，按日加收滞纳税款万分之五的滞纳金。”的规定:

 对你公司少交的土地增值税、企业所得税，从滞纳税款之日起，按日加收万分之五的滞纳金，加收滞纳金具体金额以“金税三期”系统自动计算结果为准。

 限你公司自接到本决定书之日起十五日内,到国家税务总局海口市税务局办税服务厅将税款和滞纳金缴纳入库，并按照规定进行相关账务调整。逾期未缴清的，我局将依照《中华人民共和国税收征收管理法》第四十条之规定采取强制执行措施。

 你公司若同我局在纳税上有争议，必须先依照本决定的期限缴纳税款及滞纳金或者提供相应的担保，然后可自上述款项缴清或者提供相应担保被税务机关确认之日起六十日内依法向 国家税务总局海南省税务局申请行政复议。

三、不予处罚决定

上述税收违法行为已经超五年，依照《中华人民共和国税收征收管理法》第八十六条（注：违反税收法律、行政法规应当给予行政处罚的行为，在五年内未被发现的，不再给予行政处罚）、《中华人民共和国行政处罚法》第二十七条第二款、第三十八条第一款第（二）项规定，现决定不予行政处罚。

如对本决定不服，可以自收到本决定书之日起六十日内依法向国家税务总局海南省税务局申请行政复议，或者自收到本决定书之日起六个月内依法直接向人民法院起诉。

根据《中华人民共和国税收征收管理法实施细则》第一百零六条规定，自公告之日起满30日，即视为送达。

 联系电话：66969540；联系地址：海口市城西路22号国家税务总局海南省税务局第一稽查局联系人：陈女士、吴女士

特此公告

国家税务总局海南省税务局第一稽查局

2021年5月12日